Как льготные госпрограммы отразятся на ценах на жильё и спросе населения

Банки за десять месяцев 2020 года выдали больше ипотечных кредитов, чем за рекордный 2018 год. Популярность ипотеки растёт из-за снижения ставок и льготной программы на новостройки. Побочным эффектом становится рост цен на жильё.

Объём выданной с начала 2020 года в России ипотеки к концу октября достиг 3,25 трлн. руб., свидетельствуют предварительные оценки «Дом.РФ» и Frank RG, поступившие в РБК. Это больше, чем было выдано за весь 2018 год — рекордный для ипотечного рынка страны, когда россияне взяли кредитов на 3,01 трлн. руб. В 2019 году объём выданных ссуд составил 2,85 трлн. руб.

Выдача жилищных кредитов в октябре текущего года — 550 млрд. руб. — вновь обновила рекорд за месяц. До этого банки обновляли исторические максимумы в июле (362 млрд. руб.), августе (393 млрд. руб.) и сентябре (504 млрд. руб.). За это время средневзвешенная ставка по кредитам, выданным за месяц, находилась примерно на одном уровне — около 7,3%.

По прогнозам «Дом.РФ», в целом за 2020 год может быть выдано более 1,5 млн. кредитов на сумму около 3,7 трлн. руб.

Почему растёт ипотечный рынок

Средняя стоимость ипотеки снизилась в мае, когда в России полноценно стартовала льготная программа кредитов под 6,5% на квартиры в новостройках, свидетельствуют данные ЦБ. В сравнении с апрелем ставка в мае упала с 8,3 до 7,4%. Благодаря льготной программе средняя ставка по кредитам на новостройки в последние четыре месяца составляет около 5,9%, но на вторичном рынке ставки выше — около 8,1%.

Несмотря на разницу в ценах, доля вторички в выдачах всё так же держится на уровне 70%, показывают данные «Дом.РФ». В количественном выражении на вторичном рынке в октябре было выдано 155 тыс. кредитов против 143 тыс. в сентябре.

Средняя ипотечная ставка следовала и за динамикой ключевой ставки Центрального банка. С начала кризиса, вызванного пандемией коронавируса и обвалом цен на нефть, регулятор снизил её на 1,75 п.п. — с 6 до 4,25%. В сентябре и октябре ЦБ взял паузу в смягчении своей политики.

«Рекорды по выдачам ипотеки объясняются общим снижением ставок и реализацией льготной ипотеки под 6,5%. Как следствие, летом и осенью на рынок могли выйти заёмщики, которые планировали приобретать жильё позднее, но поспешили сделать это раньше, чтобы воспользоваться льготными условиями», — объясняет младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Первоначально госпрограмма льготной ипотеки должна была действовать до 1 ноября, но в конце октября была продлена до середины следующего года.

По данным «Дом.РФ», за девять месяцев (в январе—сентябре) по программам с государственным участием банки выдали 283,5 тыс. ипотечных кредитов на 794 млрд. руб. Основной объём пришёлся на программу кредитов под 6,5% на новостройки (598 млрд. руб.), остальные кредиты граждане взяли по программам семейной ипотеки (153 млрд. руб.) и дальневосточной ипотеки (44 млрд. руб.). На льготную ипотеку в сумме пришлось 26% всех выданных жилищных кредитов.

Ещё один фактор роста рынка — рефинансирование кредитов. Доля рефинансирования в объёме выданных кредитов составила 13% в октябре. По оценке «Дом.РФ», основной ипотечный портфель сформирован по ставке около 10–11% и рефинансирование под 8% позволяет снизить ежемесячный платёж по кредиту в среднем с 25 тыс. до 21 тыс. руб.

Доля просроченной задолженности свыше 90 дней, по данным «Дом.РФ», сохраняется в октябре на низком уровне (1,56%). Весь портфель ипотечных кредитов с учётом секьюритизации (финансирование активов при помощи выпуска ценных бумаг) в госкомпании оценивают в 9,3 трлн. руб. Согласно данным ЦБ, в сентябре портфель кредитов насчитывал 8,5 трлн. руб., просрочка по нему составляла лишь 73 млрд. руб.

Как рост цен влияет на выгоду льготной ипотеки

В октябре выдача кредитов в отношении к прошлому месяцу выросла не так значительно, как в сентябре (10% против 28%), замедлилась и выдача ипотеки по льготной программе. По программе под 6,5% выдано 50 тыс. кредитов на 151 млрд. руб. (падение на 17% в сравнении с сентябрём), свидетельствуют данные «Дом.РФ». В госкомпании такое снижение спроса на льготную ипотеку объясняют тем, что в сентябре в ожидании завершения программы наблюдался ажиотажный спрос на кредиты.

Снижение темпов роста ипотечного рынка в октябре может объясняться двумя эффектами, говорит Екатерина Щурихина. «Во-первых, определённый платежеспособный спрос действительно исчерпывается, во-вторых, часть заёмщиков могли отложить решение о покупке новостройки в связи с тем, что на рынке активно обсуждалось продление льготной госпрограммы», — отмечает она.

Программа под 6,5%, которая в итоге была продлена до июля 2021 года, позволяет взять ипотеку в новостройке с минимальным первоначальным взносом 15% (первоначально было 20%).

Вместе с ростом популярности льготной ипотеки росли и цены на недвижимость: в третьем квартале они выросли на 4,1%, при этом драйвером выступил первичный рынок, где стоимость квадратного метра подскочила на 8,6%, сообщал «СберИндекс».

После решения о продлении программы льготной ипотеки часть граждан могли отложить решение о покупке квартиры, надеясь на появление новых проектов с более низкими ценами, допускает управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин. «Второй фактор — это рост доли вторички, что обусловлено менее заметным ростом цен на вторичное жилье по сравнению с новостройками», — добавляет он.

С учётом роста цен на новостройки выгода льготной ипотеки несколько снижается с финансовой точки зрения, обращает внимание Щурихина. По её подсчётам, при приобретении квартиры стоимостью 6 млн. руб. с использованием льготной ипотеки с первоначальным взносом 15% под 6,5% годовых на 15 лет величина переплаты при аннуитетном графике погашения (равные платежи в течение всего срока кредита) составит 2,9 млн. руб., а ежемесячный платеж — 44,4 тыс. руб. «При росте цены квартиры на 10%, что при текущих темпах роста стоимости жилья представляется вероятным сценарием, величина переплаты составит 3,2 млн. руб., а ежемесячный платёж — 48,9 тыс. руб.», — резюмирует аналитик. Некоторые эксперты говорили о возникновении на рынке недвижимости ценового пузыря, но Центробанк его пока не видит, заявляла председатель Банка России Эльвира Набиуллина.

Что будет со спросом на льготную ипотеку дальше

Спрос на льготную ипотеку может снижаться по мере сближения ставок по госпрограмме и собственным программам банков, считает Доронкин. «Также в случае дальнейшего устойчивого роста цен на новостройки продолжит расти интерес заёмщиков к вторичному рынку», — продолжает он. Цена за квадратный метр в следующем году будет расти медленнее — в пределах инфляции, считает эксперт. По его оценке, в 2020 году банки могут выдать кредитов на более чем 4 трлн. руб., но в следующем году рекорд повторить не удастся.

Ставка является основным фактором, стимулирующим спрос на ипотечные кредиты, напоминает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. «В ситуации, когда проникновение ипотечных кредитов на российском рынке остаётся невысоким, можно рассчитывать на сохранение большого интереса заёмщиков и при отмене льготных программ», — прогнозирует он.

В правительстве в октябре сообщали, что продление программы позволит выдать ещё 600 тыс. кредитов на 1,8 трлн. руб. В «Дом.РФ» ожидают, что по льготной программе банкам удастся выдать ещё 300 тыс. новых льготных кредитов на сумму 1 трлн. руб. Даже такой уровень выдачи льготных кредитов с учётом продления программы до 1 июля 2021 года — достаточно амбициозная цель с учётом снижения доходов населения, оценивает Щурихина. «Хотя интерес к программе со стороны заемщиков до конца 2020-го и в 2021-м, безусловно, сохранится, глобального скачка платежеспособного спроса ожидать не стоит», — добавляет она.

Программа льготной ипотеки на новостройки и низкие ставки в экономике вносят «огромный вклад» в продолжающийся рост выдачи кредитов, но в долгосрочной перспективе для роста доступности жилья одного снижения ипотечных ставок недостаточно — нужен стабильный рост доходов населения, обращает внимание руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг.

ставкижильестоимость4цена21:9домнедвижимостьценыНефтьрекордквартирыстраныроссиянерострекордырынокпопулярностьвыдачауровеньэкспертыданныеА77программааналитикруководитель