Как отмена льготной ипотеки повлияла на жилищное строительство

Отмена льготной ипотеки на новое жильё, которой так опасалась строительная отрасль, стала свершившимся фактом. С 1 июля девелоперы работают без прежней финансовой поддержки спроса на квадратные метры. Сбываются ли прогнозы о тяжёлых для «стройки» временах? Изменилась ли ситуация на рынке жилищного строительства или для этого требуется время? О том, как чувствует себя одна из главных отраслей экономики, в интервью «Российской газете» рассказала генеральный директор холдинга «РСТИ» Валентина КАЛИНИНА.

- Валентина Ивановна, как отмена льготной ипотеки повлияла на рынок новостроек?

В. Калинина: Мы оказались в новой реальности. Да, сохранилась семейная ипотека со ставкой шесть процентов при условии, что в семье есть хотя бы один ребёнок в возрасте до шести лет. Ожидается, что останется льготное кредитование для IT-специалистов. Но программ под восемь процентов для первичного рынка, которые действовали с 2020 года, больше нет.

С семейной ипотекой мы работали и раньше, однако она составляла только 30-35 процентов от общего объёма. А ипотечное кредитование для новостроек в сегменте массового спроса в отдельные периоды доходило до 95 процентов сделок. С конца 2023 года его условия ужесточались, повышался первый взнос, возникали искусственные всплески ажиотажного спроса, но люди всё равно продолжали пользоваться этим инструментом.

Понятно, что для строительной отрасли наступают тяжёлые времена. Отмена льготной ипотеки негативно скажется на рынке новостроек, создаст сложности с реализацией квартир и повлияет на финансовую устойчивость компаний. Ситуацию усугубляет высокая ключевая ставка, которая сегодня составляет 18 процентов. Банки добавляют к ней свою плавающую ставку, и в итоге застройщики получают кредиты под 19-22 процента. На наш взгляд, уже в июле-августе рынок может столкнуться с провалом, закономерным после существенного изменения условий приобретения жилья.

- Можно ли сказать, что ипотечное кредитование на льготных условиях было главным драйвером развития «стройки»? Есть ли какая-то равнозначная альтернатива?

В. Калинина: Конечно, льготная ипотека была большим подспорьем и для строителей, и для населения. Благодаря этому отрасль росла, платила налоги, привлекала трудовые ресурсы. Льготные программы сделали приобретение квартиры доступным для многих россиян и увеличили спрос на жильё. Это привело к усилению конкуренции между строительными компаниями и улучшению качественных характеристик жилых комплексов.

Альтернативы существуют, но они не могут полностью заместить льготную ипотеку. Например, мы предлагаем покупателям рассрочку. Но застройщик может предоставить её только на время строительства объекта, а это два с половиной-три года. Ипотеку же люди берут на 20-30 лет.

К тому же рассрочка считается не очень хорошим сценарием для самого девелопера. Мы работаем по эскроу-счетам, и при рассрочке они очень медленно наполняются. Это невыгодно ни застройщику (поскольку растёт процент обслуживания кредита, а он и без того высокий), ни банку, так как очень медленно идёт наполнение эскроу-счетов.

- На ваш взгляд, как будут действовать девелоперы в новых условиях? Насколько перспективны коллаборации с банками?

В. Калинина: Разумеется, застройщики не сидят сложа руки, а ищут выход из ситуации. В частности, сейчас покупателям предлагаются варианты рассрочек с первым взносом от 10 процентов и комфортными промежуточными платежами. Доля таких сделок по итогам первого полугодия у нас составила 14 процентов. Можно предположить, что рассрочки от застройщика будут востребованы ещё больше.

Но нельзя забывать о медленном наполнении эскроу-счетов. Поэтому вместе с банками мы рассматриваем варианты других программ, которые будут полезны покупателям. Уже запущен ряд специальных предложений по ипотеке от ведущих банков. Они также заинтересованы в соблюдении планов продаж проектов, строительство которых финансируют. Поэтому кредитные организации совместно с девелоперами формируют особые программы для таких объектов.

- Одной из причин отмены льготной ипотеки назывался рост цен на новое жильё. Теперь некоторые эксперты прогнозируют их резкое падение. Это действительно может произойти? Из чего сегодня складывается себестоимость строительства?

В. Калинина: До 35 процентов себестоимости составляют расходы на строительно-монтажные работы. В неё также входят стоимость земельного участка - 15 процентов, проектно-изыскательских работ и подключения к инженерным сетям - до 10 процентов, строительство социальных объектов по нормативу - 14 процентов. Также надо учесть проценты по банковским кредитам (это ещё 14 процентов), расходы на рекламу, маркетинг и дополнительную соцнагрузку.

Если проанализировать все эти составляющие, остаётся непонятным, за счёт чего цена новостройки может снизиться. Стоимость рабочей силы растёт, строительные материалы во втором квартале 2024 года подорожали на 10-12 процентов. Доля банковских процентов также будет расти вместе с увеличением ключевой, кредитной и ипотечной ставок. Следовательно, будет увеличиваться и общая себестоимость возведения квадратного метра. К сожалению, меры по уменьшению инфляции, принимаемые ЦБ, могут иметь обратный эффект.

- Расскажите, пожалуйста, о том, как застройщики решают кадровый вопрос. Насколько повлиял на отрасль отток иностранных работников? Кто сегодня трудится на стройке?

В. Калинина: Основной костяк составляют всё те же иностранные рабочие. Беда в том, что россияне не хотят идти работать на стройку. Это суровые условия и тяжёлый физический труд. Мы пытались привлечь работников ещё во время пандемии, когда границы были закрыты. Но ни один гражданин РФ не откликнулся на наши объявления.

Безусловно, отрасль испытывает нехватку кадров - не только рабочих, но и инженерно-технических. Условия въезда и регистрации мигрантов ужесточаются. Мы соблюдаем все требования, помогаем им в сложных жизненных ситуациях, держим руку на пульсе относительно уровня оплаты труда. Как известно, в связи с курсом доллара иностранные работники сегодня хотят получать гораздо больше, чем раньше.

Для замещения иностранцев из ближнего зарубежья рассматриваем привлечение кадров из Вьетнама, Индии, Северной Кореи. Но это визовые страны, следовательно, расходы на рабочую силу с использованием этих каналов ещё больше возрастут, что отразится на стоимости жилья.

- Строительство социальных объектов и госзаказ - на этом направлении есть перемены?

В. Калинина: Пока всё остаётся по-прежнему. Застройщик обязан обеспечить свой жилой комплекс местами в детских садах и школах согласно нормативу. Затем соцобъекты безвозмездно передаются городу. Уже нет таких ситуаций, когда возводился целый квартал, а детям негде учиться, потому что город не успевал построить школу. Но для девелоперов это, конечно, дополнительная нагрузка.

В работе по госзаказу также ничего не изменилось, если не считать тех проблем, с которыми сталкиваются и другие сегменты.

- Можно ли считать, что строительная отрасль оказалась в условиях так называемого идеального шторма, при котором сходятся все неблагоприятные факторы?

В. Калинина: Во всяком случае, я не припомню такой ситуации, чтобы проблемы возникли сразу по всем направлениям, хотя работаю в отрасли давно. Да, бывали кризисы, но преодолевались они гораздо проще. Если ничего не изменится, положение станет критическим. Думаю, вполне могут быть и банкротства строительных компаний.

- А что должно измениться, чтобы этого не случилось?

Валентина Калинина: Ипотека является важнейшим инструментом для рынка недвижимости и, в частности, для новостроек. При высокой ключевой ставке ипотека без субсидирования имеет заградительную стоимость и низкую востребованность. На наш взгляд, должны быть разумными ключевая ставка, процент на проектное финансирование и процент на ипотечное кредитование, чтобы широкие слои населения могли позволить себе улучшить жилищные условия и покупать квартиры в новых комфортных жилых комплексах. Иначе рынок столкнётся с серьёзными проблемами, последствия которых негативно скажутся на строительной отрасли и, как следствие, на экономике страны.

проблемыновоеотменапервыйвизовые требованиявыходроссиянестраныквартирыстоимостьгородТОэффектценастроительствоинтервьюОТ и ДОрассрочкатрудгражданинипотекарукиизмененияобъявлениярабочиеэкспертырынокальтернативалюдивариантырост