Вторичный рынок по ценам может просесть в Новосибирске на 10-20%, первичный — на 30-40%

Эксперт в сфере недвижимости, собственник и основатель агентства недвижимости «Республика» Дмитрий ХОЛЯВЧЕНКО рассказал «Деловому кварталу» о сбывшихся и несбывшихся прогнозах, повышении ключевой ставки и её влиянии на строительный бизнес, будущем новосибирского рынка недвижимости.

Что произошло с рынком недвижимости после повышения ключевой ставки?

— Повышение ключевой ставки до 18%, которое состоялось 26 июля 2024 года, для рынка недвижимости не изменило вообще ничего. Объясню, почему. От ключевой ставки зависит весь рынок недвижимости, особенно в активных регионах, где значение ипотеки для купли-продажи жилой недвижимости крайне высокое, но при этом инвестиционный спрос не запредельный. То есть на Москву, Московскую область, Санкт-Петербургскую агломерацию и некоторые южные курортные города, где есть инвестиционный спрос, ключевая ставка влияет несколько меньше. В депрессивных регионах, где ипотеки мало, такая же ситуация. Большое влияние изменение ставки оказывает на крупные региональные центры, и Новосибирск в этом плане один из лидеров. Здесь от ключевой ставки зависит ставка по рыночной ипотеке. В региональных центрах с большой долей ипотеки высокая ключевая ставка — это запретительный барьер. И как только она достигает рубежа в 14%, её размер становится неважен, так как с этого момента ипотеки больше нет. Люди будут брать её только в случаях, когда уже невозможно откладывать или когда для доплаты нужна сравнительно небольшая сумма.

Зачем поднимать ставку, если это дает такой эффект?

— Повышение ключевой ставки базируется на том, что в Центробанке не до конца понимают генезис разгоняющейся сейчас инфляции. То есть в целом понимают, а вклад каждого фактора — нет. Они столкнулись с ситуацией, когда идёт одновременно и рост «сберегательных настроений людей», что на самом деле является отложенным спросом, и увеличение потребления. Причём часть потребления растёт за счёт кредитов. Почему люди всё равно берут кредиты при высоких ставках, а не тратят средства на депозитах, тоже не до конца понятно, так как нет чёткого представления о структуре общества. Возможно есть серьёзные расхождения по потребительским категориям населения, и те, кто повышает потребление с помощью кредитов, лишь в незначительной степени совпадают с теми, кто временно сберегает деньги на депозитах.

В Центробанке понимают, что остальные инструменты работают крайне слабо и медленно, поэтому и приняли решение о повышении ставки, причём не говоря, сколько эти условия будут действовать. То, что они приняли ключевую ставку не на месяц, а на два (до середины сентября), было связано с летними отпусками. Кроме того, их прогноз размера ставки до конца года был очень сильно скорректирован, и это важнее даже, чем сам факт повышения.

Новосибирские застройщики накопили довольно много недвижимости в загашнике, а рынок замер. Что будет со стройкомпаниями?

— Чтобы понять сегодняшнюю ситуацию, нужно немного вернуться назад. Здесь важно помнить, что этот накопленный «пузырь» на рынке новостроек был полностью сгенерирован одним фактором — льготной ипотекой. То есть нерыночными ипотечными продуктами, на которые не влияла ни ключевая ставка, ни другие меры Центробанка. Это страшно разгоняло инфляцию. И спустя четыре года её существования стало совершенно очевидно, что льготная ипотека не увеличила доступность жилья, а привела к повышению цен на новостройки, причём непропорционально большему, чем была реальная экономия по платежам процентов ипотеки.

Все виды льготной ипотеки существовали только для покупки у застройщика. Именно поэтому разница в ценах между первичным и вторичным рынком так сильно выросла. В Новосибирске разница между стоимостью «первички» и «вторички» — всего 20-25% (иногда до 30%). В то время как в среднем по РФ эта разница составляет более чем 1,5 раза. До лета 2023 года цены были достаточно сбалансированы: высокие на «первичку» компенсировались низкой ставкой по ипотеке, более низкие на вторичном — более высокой ставкой.

А что произошло летом 2023?

— Попытка вооруженного мятежа. После него люди стали резко брать кредиты и тратить их. То есть весь рост потребления лета прошлого года произошёл только за счёт увеличения объёмов кредитования. И невероятные объёмы роста продаж новостроек в августе-сентябре 2023 года — это исторический пик, который мы будем ещё долго вспоминать. Потом началось небольшое снижение. При этом параллельно в августе Центробанк повысил ключевую ставку до уровня, при котором рыночная ипотека не может существовать. Баланс первичного и вторичного рынка сломался, при этом почти половина потенциального спроса со вторичного рынка перешла на первичный, и «пузырь» продолжил надуваться. В минфине и Центробанке посчитали, что эта ситуация — возможность для стройкомпаний создать подушку безопасности для последующего тяжёлого перехода, когда цены на первичном рынке будут корректироваться до уровня вторичного. Но что сделал с этими деньгами стройбизнес? Они вложили их в новое строительство. Стройкомпании этот временный пик восприняли как новую реальность.

В конце 2023 — начале 2024 года власти стали ограничивать ипотеку. После этого осталось полгода, за которые застройщики могли бы получить максимум дохода, что они и попытались сделать. Но объёмы продаж так и не достигли уровня августа-сентября прошлого года. Во втором квартале 2024 года они продавали 50-60% от пика 2023 года. В настоящий момент падение объёмов продаж составит ещё 50-70% от показателей второго квартала 2024 года, то есть застройщики смогут продать не более четверти тех объёмов, которые они сейчас строят.

Что будет с ними дальше?

— Чтобы это понять, нужно задать правильные вопросы. Кто из застройщиков создал себе подушку безопасности и не потратил её? Кто из них эти деньги использует именно как «подушку», а не начнёт выводить деньги, потому что бизнес уже трещит по швам? У каких застройщиков продана большая доля от того, что уже построено?

Доля проданного сильно влияет на ставки по проектному финансированию (чем больше продано, тем она ниже). Каждый застройщик раньше выбирал баланс: либо он быстро строит и быстро продаёт, гася долг по высоким процентам, либо он продает максимум и платит по низким ставкам, но долго. Сейчас эта система перестала работать из-за снижения объёмов продаж. Эта проблема проявляется сразу в нескольких направлениях. Во-первых, это вал маркетинговых проектов и рекламы по типу: «Покупайте сейчас, потом цены будут ещё выше». Во-вторых, застройщики уже начали бороться за оставшийся кусок пирога. Последние предложения прокуратуры и мэрии Новосибирска о запрете любого строительства, кроме как по МИП и КРТ, и сокращении минимального размера по КРТ до 5 гектаров убирают с рынка всех новосибирских застройщиков, кроме максимум четырёх. Строительная отрасль не представляет собой монолита, и крупные застройщики, которые рассчитывали на строительство в рамках КРТ, смогут взять всё себе и благодаря этому выжить.

О том, что будет падение продаж с 1 июля 2024 года на 50-70%, я говорил ещё с прошлого года. Как это будет делиться между застройщиками, кто сможет вписаться и продавать в этой невероятной конкуренции, пока непонятно.

Многим не нравится высокая ставка. Что произойдет, когда она снизится?

— Как только ключевая ставка снизится до уровня, когда станет возможно брать рыночную ипотеку, застройщики мгновенно потеряют конкурентоспособность по сравнению с вторичным рынком. Потому что даже на 20-30% завышенная цена будет неприемлема, максимум новостройка может быть дороже на 10% (за счёт благоустройства территории и лучшей планировки). Тут ещё нужно помнить про уже построенные новые дома, которые теперь тоже «вторичка». В Новосибирске десятки тысяч таких квартир инвесторов ждут, когда вернётся ипотека для вторичного рынка. Любое снижение ключевой ставки в данной ситуации — это контрольный выстрел в голову строительных компаний. Тогда они «умрут» сразу, потому что никто не сможет снизить цены сразу на 20%. И если в Новосибирске может и найдутся такие компании, то в Москве уронить цены в 1,5 раза никто не сможет. А вот вторичному рынку будет всё равно, потому что там главное — разница между покупаемой и продаваемой недвижимостью. Там цены могут падать и дальше. Но это зависит от того, с какой скоростью будут выходить деньги с депозитов и какая доля уйдёт на рынок недвижимости.

Говорят, на депозитах граждан лежит около 50 триллионов рублей...

— Когда некоторые аналитики и эксперты говорят, что на депозитах и текущих счетах у физлиц в РФ лежат 50 триллионов рублей и практически всё это — рынок недвижимости, то после событий последних лет это звучит сомнительно. Многие горе-инвесторы в своё время сильно ошиблись с вложениями в новостройки, и те, у кого сейчас деньги заморожены либо на эскроу-счетах, либо в виде квартир в уже сданном доме, уже не могут конкурировать с застройщиками. В этом плане инвестиции в недвижимость рассматриваются как более рискованные и менее перспективные. Ещё часть денег с депозитов уйдёт на фондовый рынок и в долгосрочные сбережения. Получается, что на рынок недвижимости придёт значительно меньше 50 триллионов. Но любая сумма будет сильно влиять на него и поддерживать ценовое падение.

Каковы прогнозы по рынку?

— Текущий прогноз: вторичный рынок по ценам может просесть в Новосибирске на 10-20%, первичный — на 30-40%. С какой скоростью это будет происходить, неизвестно. Если бы не было этих денег на депозитах, то можно было бы сказать, что цены будут падать и дальше, причём быстро.

Возьмём реальную потребительскую инфляцию на товары широкого потребления: по рынку — около 21%, а не 9,5%, как считает Центробанк. Квартиры — это средний между этими показателями очень дорогой товар массового спроса. Для квартиры актуально, насколько ты сможешь сохранить свой капитал, вложенный в неё, и на какой срок ты готов там его законсервировать. Задача инвестировать для сохранения капитала до сих пор актуальна для рынка недвижимости, но его приумножение будет невозможно в ближайшие годы, поэтому каждый будет выбирать сам.

Здесь очень важны темпы, с какими деньги будут «ходить» с депозитов на рынок недвижимости и обратно. Это фактор, который не будет давать ценам упасть. С другой стороны, то, с какой скоростью будут «выплёскиваться» инвестиционные квартиры на рынок и увеличивать предложение, будет давить рынок вниз. Если ничего экстраординарного не случится, то потенциальные цены будут номинально болтаться на этом уровне и только в случае двузначной инфляции смогут номинально вырасти. Так будет, пока не закончится переход от депозитов к сделкам с недвижимостью и от отложенного спроса к снова большим объёмам рыночного ипотечного кредитования, которое и будет определять рынок. Этот сценарий будет актуален для крупных агломераций региональных уровней.

Какая часть застройщиков обанкротится? Не приведёт ли это к росту количества долгостроев?

— Это 100% приведёт к росту количества долгостроев. Также заметная часть застройщиков обанкротится, но точно сказать, сколько именно, пока нельзя. Если примерно, то от 10% до 50%.

Почему я в прошлом году говорил, что в 2024 году всё будет страшно, а теперь говорю, что нет? Если бы действовали правила, которые существовали в прошлом году и если бы не приняли поправки в закон, то 60% новосибирских застройщиков стали бы банкротами ещё до конца этого года. Но отменили неустойку за несвоевременную сдачу дома. Также в десять раз планируют снизить штраф в пользу муниципалитета: раньше это было 50%, теперь будет 5%. Также убрали «задвоение» по закону о защите прав потребителя и закону о защите дольщиков, снизили гарантийный срок по застройкам с пяти до трёх лет. То есть теперь застройщик законно может строить хуже: экономить на материалах, переходить в другую ценовую категорию и др. Это сильное облегчение для строительного рынка.

В целом, думаю, застройщики, которые на 1 июля 2024 года продали более половины того, что у них строится в моменте, скорее всего из этой ситуации выберутся без банкротства. Те, у кого продано менее 30%, непонятно, как смогут из этой ситуации выйти даже в перспективе двух лет без льготной ипотеки и даже с учётом дополнительной поддержки.

Кто сейчас покупает жильё?

— Сейчас в каждом сегменте настолько малое количество сделок, что нельзя вывести какие-то среднеизмеримые показатели, но можно нарисовать портреты. Покупают по-прежнему вдовы и жёны тех, кто находится на СВО. Кстати, они сейчас берут ипотеку даже по высоким ставкам. Есть люди из очень высокодоходных категорий населения, которые не считают деньги — их сделки исчисляются десятками миллионов рублей. В массовой категории — большинство сделок происходит по льготным программам и с прилагающимися к ним элементами «цепочек», без которых они не состоялись бы.

Насколько стало меньше сделок?

— Если сравнивать первую половину этого года и прошлого, то сделок стало меньше в два-три раза на вторичном рынке. На первичном действует другая логика, и там, наоборот, был необоснованный скачок спроса и сделок.

В Москве приняли закон, по которому нельзя строить квартиры менее 28 «квадратов». В Новосибирске такое будет?

— Нет, к счастью, у нас такого не будет. С социальной точки зрения это очень страшное решение, потому что переход ко второй квартире для молодых семей доступен даже без ипотеки, а вот купить первое жильё намного сложнее. Как показывает опыт, большинство молодых семей не могут накопить даже на первоначальный взнос. 80% планируют обойтись без первоначального взноса, из оставшихся 20% — треть планирует брать потребкредит, ещё треть — занять у родственников и только 20% планируют накопить. 20% от 20% — это очень мало. Только эта часть действительно рассчитывает, что сможет взять кредит, накопив каким-то образом на первоначальный взнос.

Поэтому сделать этот первый шаг и пойти сразу на квартиру 28 кв. м, которая будет стоить в Новосибирске точно больше 4 млн руб., будет очень тяжело. При этом много людей в Новосибирске, которые могут обслуживать кредит с ежемесячным платежом не более 25 тыс. руб. Это кредит в 2 млн руб., а нужно три, что повышает платёж соответственно до 40 тыс. руб. в месяц. Это устрашающая разница, потому что в среднем такие кредиты берут семьи с совокупным доходом от 60 до 100 тыс. руб. Это хорошо понимают в правительстве, поэтому для остальных регионов введению ограничений по площади квартир будут препятствовать.

новоепервыйреальностьувеличениеэкспертырынокинвестицииновостройкадомакупитьгородапродажиразмеросновательлюдиденьгиизменениеростсрокквартирыпоправкипрогнозставкиштрафНовосибирскТО4эффектценастроительствоОТ и ДО21:9товарзаконипотекасценарийнедвижимостьправилаэкономияпроблемаценысобственник