Прощание с дешёвой ипотекой: проценты скакнули до 13,2% - надолго ли?

Полная стоимость ипотечного кредита в декабре 2021 года выросла в среднем до 13,2%. Это максимум с 2014-2015 года. Такими данными пугают аналитики бюро кредитных историй «Эквифакс». То есть как, ведь вроде бы только что было 8-9% и никак не больше 10%! Дешёвая ипотека — всё?

По данным правительственного института развития в жилищной сфере ДОМ.РФ, ситуация выглядит всё же чуть более позитивной. На 31 декабря — 16 января средняя ставка предложения в топ-15 российских банков, по данным экспертов, составила 9,8%.

Кто врёт? Никто. Средние ставки предложений банков — это те, по которым ипотеку дадут более-менее идеальным заёмщикам, с хорошей кредитной историей и приятными данными по множеству параметров, с точки зрения банков свидетельствующих о надёжности клиента. Для «неидеальных» - процент будет выше. А «полная стоимость кредита», о которой говорят в бюро кредитных историй, включает ещё и дополнительные затраты (например, страхования жизни и здоровья заёмщика, а также покупаемой квартиры).

Но как ни считай, ипотека дорожает — вслед за ключевой ставкой Центробанка, которая сейчас составляет 8,5% годовых. В последний раз такое было в 2017 году, и ставки по ипотеке тогда были вокруг 11%. Соответственно, редкий эксперт сейчас не прогнозирует дальнейшее удорожание ипотечных ставок кроме как по льготным программам, где законодательно установлен верхний потолок. Но, например, для Москвы льготная ипотека на покупку новостройки (под 7% годовых) сейчас почти не имеет смысла, поскольку с июля размер такого кредита ограничен 3 млн. рублей. В столице за подобные деньги не купишь даже полкомнаты, да и в других крупнейших городах не разбежишься. Для семейной же ипотеки (под 6% годовых) нужен ребёнок, родившийся после 1 января 2018 года.

Логичный вывод — спрос на ипотеку будет падать. По оценкам экспертов, психологический рубеж, после которого интерес к ней резко уменьшается - в районе 10% годовых. Нормальной же, как следует из свежего совместного исследования Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ) и ДОМ.РФ, россияне считают ипотечную ставку в 5-6%.

- В Москве максимум одобренных кредитов пришёлся на начало декабря, - утверждает член совета Гильдии риэлторов Москвы Роман Вихлянцев.

Заметим, что при всём при этом разговоры про возможное снижение цен на жильё затихли ещё осенью 2021 года. Застройщики говорят про резкое повышение цен на стройматериалы (и это правда) и грозят при «плохом» сценарии просто снизить темпы строительства и не выводить новые проекты. Многие в стройсекторе надеются, что правительство столь важную отрасль в беде не бросит и ближе ко второму полугодию придумает что-нибудь новое, связанное с льготной ипотекой (нынешняя программа на новостройки действует до 1 июля 2022 года).

- Сейчас крупные застройщики, чтобы избежать резкого падения спроса, сами субсидируют своим клиентам ипотечные ставки — по совместным программам с банками. Пока прибыль, полученная за время прошлогоднего ажиотажа, им это позволяет, - объясняет Роман Вихлянцев.

Выглядит это так. Покупателю, который не попадает ни под одну из льготных программ, в банке предлагают кредит, допустим, в 10% годовых. А по совместной программе застройщика и банка, если человек готов приобрести квартиру в конкретном жилом комплексе, первые год-два ставка будет ниже на 6-8%. Разницу субсидирует сам застройщик — чтоб купили именно у него. То есть по факту получается, что многие новостройки всё-таки дешевеют (за счёт такой скидки) или, как минимум, не дорожают. Хотя формально у застройщика — цены растут.

ЧеловекценыипотекадомпроектыТОстоимостьставкиквартирыроссиянезатратыполная стоимостьденьгичленразмербюроВЦИОМправительствоА77прибыльпрограммановое