В России прогнозируют кризис в секторе недвижимости

Российскому рынку недвижимости предсказывают мрачное будущее. Эксперты, опрошенные «Газетой.Ru», подтвердили, что существуют признаки перегрева на рынке жилья и ипотеки. Но, по их мнению, ситуация в дальнейшем должна стабилизироваться. К чему может привести ценовой разрыв между первичным и вторичным жильём, что будет с ипотечными ставками и стоимостью аренды квартиры – в нашем материале.

Накануне эксперты заявили РИА Новости о перегреве на рынке российской недвижимости в ряде регионов, в том числе из-за развития льготной ипотеки. По их словам, наблюдается большой ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильём, а также диспропорция в соотношении платежей за аренду квартиры и её ценой на рынке. Это, в свою очередь, увеличивает срок окупаемости объекта. Кроме того, квартиры в строящихся домах продаются по завышенным ценам, а после перехода на вторичный рынок они теряют до 30% стоимости. Из-за диспропорции цен растут риски заёмщиков — у них не получится продать недвижимость по приемлемой цене в случае необходимости и закрыть кредит полностью. По мнению экспертов, это может повлиять на стабильность банковской системы и даже привести к масштабному банковскому кризису в России. Особенно – с учётом растущих рисков невозвратов и продаж вторичных квартир в убыток. А рост цен на жильё делает аренду выгоднее ипотеки, подчеркнули специалисты.

Председатель ЦБ Эльвира Набиуллина на Международном банковском форуме заявила, что Центробанк РФ видит признаки перегрева на рынке ипотеки в России. Ипотека растёт высокими темпами в 30%, регулятора беспокоит как качество кредитов, так и их влияние на рынок жилья, пояснила она. Набиуллина также отмечала ценовой разрыв между первичным и вторичным жильём.

«Так может выглядеть начало кризиса»

«На рынке жилой недвижимости образовался аномальный разрыв в ценах на квартиры одного и того же качества, а иногда даже в одном и том же проекте. Человек покупает со льготной ипотекой (то есть с субсидией от государства) квартиру на 30-40% дороже, чем точно такую же, но с рук на общих условиях (без субсидии)», — подтвердил эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Валерий Емельянов.

Если покупатель продаст свою ипотечную квартиру по рыночным условиям, то есть c дисконтом, например, в 30%, он потеряет жильё, останется без денег и ещё останется должен банку, уточнил эксперт. Эти 30% скидки съедят весь первоначальный взнос на новую квартиру в строящемся доме — 20%, добавил он. Все платежи, сделанные до момента продажи квартиры, уйдут на оплату наценки, которую застройщики и банки заложили в проект, заключил Емельянов.

По словам эксперта, в России исторически аренда всегда была выгоднее ипотеки. Просто сейчас фиксируются дополнительные проблемы, связанные с массовой раздачей льготных кредитов, считает он. Эксперт привёл пример. Условная однёшка в Москве за 12 млн рублей в аренде стоит около 40 тыс. рублей в месяц, а точно такая же взятая в ипотеку на вторичном рынке (даже до последнего увеличения ставки ЦБ) до недавнего времени обходилась в 90 тыс. рублей ежемесячно. Сейчас она стоит почти 130 тыс. рублей, если брать её в кредит. Рынок сильно перекошен, подчеркнул Емельянов.

По данным «Циан. Аналитики», ипотечный платёж более чем в два раза превышает стоимость аренды квартиры во многих городах-миллионниках, в том числе Казани, Санкт-Петербурге, Москве и Уфе. Ещё в 12 городах-миллионниках эта разница составляет 47-91%.

Люди делают выбор в пользу покупки квартиры, в том числе в кредит, не из-за выгоды, а из-за надёжности, считает руководитель «Циан. Аналитики» Алексей Попов.

«Выход из сложившейся ситуации обычно один — снижение цен на квартиры. В первую очередь, в первичном секторе. Либо догоняющий рост доходов населения из-за инфляции», — уточнил Емельянов.

Эксперт не исключил, что банкам придётся выставлять на торги нераспроданные квартиры, сильно снижая цены на жильё, чтобы его покупал хоть кто-нибудь. Так может выглядеть начало кризиса в секторе недвижимости, добавил Емельянов.

«Заградительные ставки»

По данным финансового маркетплейса «Сравни.ру», фактически все российские банки уже вновь повысили ставки по ипотеке после повышений ключевой ставки ЦБ сначала до 8,5% в июле, а потом до 12% и 13% в августе и сентябре.

«По ипотеке на первичку ставки в среднем выросли на 0,4 процентных пункта после последнего повышения ключевой ставки. Средний размер ставок по ИТ-ипотеке сейчас — 4,8% годовых, по семейной ипотеке - 5,8%, по ипотеке с господдержкой - 7,8%. Средний размер повышения ставок по ипотеке на вторичке 0,5 п.п. Средний размер ставок по ипотеке на вторичном рынке сейчас составляет 14,3%», — рассказали в пресс-службе маркетплейса.

Емельянов назвал эти ставки «уже заградительными».

«Если ЦБ продолжит свой поход против дорогого доллара и будет наращивать ставку, то ипотека продолжит дорожать. Пока сдержать доллар усилиями одного ЦБ не удаётся. От этого страдают все заёмщики, в том числе ипотечные», — сказал Емельянов.

Повышение ипотечной ставки с 10% до 15% годовых тождественно росту платежа на 41% при стандартных условиях, когда первоначальный взнос составляет 25%, и кредит выдается на 25 лет, уточнил Попов. Тем не менее кредиты берут и по таким условиям, в том числе планируя их рефинансировать в случае корректировки ставки, отметил эксперт.

Доцент кафедры финансов устойчивого развития РЭУ им. Г. В. Плеханова Мария Ермилова согласилась, что повышение ключевой ставки и подорожание ипотеки в определённой степени уже охладило рынок недвижимости, но не назвала ситуацию критичной.

«Выданные ранее кредиты погашаются. Нельзя сказать о серьёзной просрочке по ипотечным кредитам. Что касается вторички и первички, то этот разрыв существует уже длительное время. И это не так существенно влияло на спрос», — прокомментировала она.

В августе и сентябре 2023-го на рынке был ажиотажный спрос на ипотеку, вызванный ослаблением рубля, повышением ставок по жилищным кредитам и многочисленными комментариями депутатов, чиновников и представителей ЦБ на эту тему, подтвердил Попов. Россияне старались успеть взять кредит на жильё до нового очередного повышения ипотечных ставок.

Что будет дальше

По словам Емельянова, цены на новостройки удаётся наращивать и поддерживать на текущем уровне только за счёт госсубсидий.

«Как только Минфин и правительство РФ откажутся финансировать новые покупки (по старым покупкам льготу отменить нельзя), банки потеряют доступ к бюджетным деньгам, и пирамида цен начнет складываться. На свои собственные деньги россияне по таким ценам скупать квартиры не смогут», — заключил Емельянов.

Если на ближайшем заседании ЦБ повысит ключевую ставку, ипотечные кредиты на вторичные квартиры вновь подорожают, считает Попов. На первичке может произойти лишь незначительное ужесточение условий, уверен он.

«Последние решения ЦБ призваны убрать с рынка дополнительные скидки на условия, прописанные в формулировках субсидируемых программ, когда банки выдавали льготные кредиты не по 8,0%, а по 7,5%. Дальнейшая динамика ставок на первичке зависит от решений по модальности пролонгации льготных программ», — заключил Попов.

В краткосрочной перспективе — две-четыре недели — рост цен на квартиры сохранится как реакция рынка на ажиотажный спрос последних двух-трёх месяцев, спрогнозировал Попов. В среднесрочной перспективе более вероятна стагнация цен, считает он.

«Новостройки до начала следующего года продолжат дорожать, как минимум на уровне инфляции, а цены на вторичное жильё, напротив, просядут на 8-12%», — предположил управляющий директор компании «Метриум» Роман Сырцов.

Часть покупателей перейдет на рынок новостроек по причине более низких ставок, а стоимость аренды на фоне увеличения спроса на неё вырастет, считает девелопер жилого кластера RDD в Новой Москве Владимир Щёкин.

проблемы7А75cдинамикаправительствоочередьэкспертырынокновоститоргипродажиразмерлюдиденьгиростподорожаниесрокарендавыходроссиянеМиружесточениеквартирыбудущееставкиОТ и ДОипотекавыборнедвижимостькризисценыЧеловекруководительстоимостьначало продажТО4Минфинпроект